年终特刊 2023年物企独立化进程再提速专家预计2024年行业将进入低速增长时代

文章摘要：今年以来，物业企业独立化发展的进程再次提速。 2023年以来，物业管理行业保持良好发展势头，行业营收和管理规模再创新高，企业业绩整体稳中有升。来自中国物业管理

正文内容

今年以来，物业企业独立化发展的进程再次提速。
2023年以来，物业管理行业保持良好发展势头，行业营收和管理规模再创新高，企业业绩整体稳中有升。来自中国物业管理协会的数据，预计2023年末，中国物业管理行业营收规模将达到1.69万亿元，总管理面积将达到约391亿平方米。
与此同时，物业管理行业进入深度变革期未上市企业对资本市场的渴望回归理性，已上市企业在资本市场上的表现仍受到来自关联方的影响，资本市场的估值回归理性，不同体量的物业企业均面临全新的市场机遇和挑战。
不过，在业内人士看来，尽管行业增速变缓，但整体仍将具有不错的发展前景。2024年，物业行业将向高质量方向精进，回归服务本质，逐渐发展成地产之外的独立行业。预计物业行业的高增长不可持续，会进入低速增长时代。
独立发展成物企必然趋势
今年以来，越来越多的物企重申经营或财务的独立性。
以恒大物业为例，今年上半年，其新增合约面积中有93.3%来自第三方。“集团已基本脱离对关联方业务的依赖。本集团致力于不断为业主提供多元化服务，强化市场化发展，提升公司竞争水平。”
同样的，融创服务上半年来自关联方的收入也从去年同期的29.0%下降至5.7%；相应的，来自第三方的收入占比从原来的71.0%提升至94.3%，达32.04亿元。
此外，包括万物云、碧桂园服务等在内的头部物企同样在加速对外拓展，寻求独立。
在半年报业绩会上，万物云董事长朱保全就针对投资者关心的万物云独立性问题表示，万物云69%合同来自第三方，上半年新增合同量接近86%与万科无关，与万科的关联交易已经逐步降到13%，未来可能还会逐步下降。
值得注意的是，“恒大物业”已将官微名称改为“金碧物业服务”，“旭辉永生服务”则改为“永升服务”。有业内人士认为，此举可以理解为恒大物业和旭辉永升服务向独立发展迈出的重要一步。
“地产母公司的业务已经对物企自身的发展造成了负面影响。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟在接受每日经济新闻》记者采访时表示，这种影响体现在物企的资金可能会被关联方挪用，或现金被关联房企质押进行融资；或者通过高额保证金，让物业企业的经纪业务沦为向关联方输血的通道。
目前，已有物企开始通过法律诉讼追款、终止关联交易、接受抵债资产等方式自救。
以鑫苑服务为例，由于在董事会和公司不知情及未经同意的情况下，控股股东鑫苑地产将鑫苑服务一笔4.02亿元的定期存款进行质押融资，今年4月，鑫苑服务向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑置业的仲裁通知。而香港国际仲裁中心在10月13日作出最终仲裁裁决，其中包括被索赔人有责任立即向索赔人支付包括存款本金总额4.02亿元、定期存款本金的利息损失2443.8万元。
此外，恒大物业也在11月就134亿元存款质押被强制执行一事向广州市中级人民法院提起诉讼，要求恒大等相关责任方偿还款项约19.96亿元及暂计利息约1.5亿元。
不过，需要注意的是，包括烨星集团、德信服务、金科服务等在内的物企，今年以来仍旧选择了接受来自关联方地产企业的资产，以抵销其应收账款。如此前金科服务出借给金科股份的15亿元借款，截至今年3月也尚未追回，金科服务不得不“接受”此前金科集团以部分物业及股权作担保，该抵押品的公允价值为22.82亿元。
“承接地产母公司资产以抵债务，目前更多是物企无奈妥协的选择。”牛晓娟表示，对于物企来说，母公司通过资产转让的方式偿还欠款与债务，确实能部分化解物企与母公司之间的债务问题。但这种“抵房”模式，大概率会对买方利益产生一定侵害。“从长远看，独立发展将是物业服务企业的必然趋势。物企能否真正实现独立治理，关键在于能否凭借自身的业务发展和市场能力建设，形成对关联方的业务乃至品牌的反超。”
物企频繁回购“保市值”
今年以来，频繁发起回购计划，已成为了今年物业行业的普遍现象。
以万物云为例，其在12月11日、12月13日、12月14日、12月15日、12月18日、12月19日、12月20日、12月21日连续实施回购，累计斥资约4217万港元，共回购约170.7万股。而根据万物云在10月31日发布的回购计划，公司拟动用的资金上限为6.32亿港元，获准回购最多1280.49万股H股，占公司已发行H股总数的10%。
据每经记者不完全统计，今年以来，金科服务已累计进行94次回购，合计回购2533.3万股，累计回购金额约2.4亿港元。随着频繁的回购操作，金科服务或将成为年内回购次数最多的上市物企，也同时将要创港股物业板块最长回购纪录。此外，绿城服务自8月30日开启回购计划，累计进行了65次回购。自11月22日以来，旭辉永升服务已先后17次回购股份，总计回购数额474.2万股股份。
从物企在公告中披露的回购原因来看，多数企业是因为